<<
>>

Информационное обеспечение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на примере московского рынка не-движимости)

Внутренняя информация (информация об объекте недвижимости)

¦ Т ехнические и прочие документы.

- Технический Паспорт объекта недвижимости (минимально — выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости).

- Экспликация объекта недвижимости.

- Поэтажный план объекта недвижимости.

- Имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости.

- Бизнес-план развития объекта недвижимости.

- Заключенные долгосрочные договора аренды на объект недви-жимости.

Общая информация

¦ Общеэкономические источники.

- Эксперт РА, АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет (рей-тинги, обзоры, прогнозы).

- Компании АТОН, Тройка-Диалог (обзоры рынка капитала).

- Журнал Эксперт, газеты Ведомости, Коммерсант.

- Региональные печатные издания (бывает очень полезная ин-формация).

- Генеральные планы развития регионов, городов.

¦ Характеристика и сегментация рынка недвижимости.

- Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах:

" Российской Гильдии Риэлторов;

" Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов;

" Российского Общества Оценщиков;

" Виртуального клуба риэлторов;

" Виртуального клуба оценщиков;

" Центра анализа рынков недвижимости;

" Информационного портала «Русская недвижимость»;

" Р.Е.Б.

— профессионального сервера недвижимости;

" Аналитического сервера недвижимости Г.М.

Стерника;

" Объединенного российского сервера недвижимости;

" RE:VIEW Недвижимость (интернет-дайджест о рынке не-движимости).

- Периодические издания: журнал «Столичная недвижимость», интернет-журнал «Монолит», бюллетень RWay.

- Обзоры управляющих компаний:

" NOBLE GIBBONS (периодические обзоры, публикуемые на сайте компании, включающие среднюю ставку капитализации и норму недозагрузки по офисным зданиям класса А и В); " ANGHEVELT (ежегодный большой обзор по российскому рынку недвижимости Anghevelt-Research);

" COLLINS INT (ежемесячные или ежеквартальные обзоры, включающие прогноз нормы недозагрузки и величины арендной ставки по разным сегментам рынка недвижимости);

" PENNY LANE REALTY (ежеквартальные обзоры, достаточно краткие, но хорошие, по различным сегментам рынка не-движимости).

Информационная база оценки недвижимости затратным подходом

¦ Оценка недвижимости с составлением сметы.

- СНиПы (строительные нормы и правила).

- ЕРЕРы (единые районные единичные расценки).

- СНиРы (сметные нормы и расценки на строительные работы).

- ПВРы (показатели стоимости на виды работ).

- Проекты и сметы отраслевых институтов.

В итоге получается: Локальные сметы — Объектные сметы — Сметы на монтаж оборудования — Сводный сметный расчет.

¦ Оценка недвижимости по укрупненным показателям стоимости.

- УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства).

Общая часть + 37 сборников по отраслям. Разработаны на основе типовых проектов в различных отраслях народного хозяйства. Учитывают группу капитальности здания и территориальные пояса застройки. Стоимость приведена в расчете на 1 куб. м. В ценах 1969 года.

- УПСС (укрупненные показатели стоимости строительства). В ценах 1969 года.

- УПБС ЗС (укрупненные показатели базисной стоимости зданий и сооружений). В ценах 1969 года.

- УПБС ПК (укрупненные показатели базисной стоимости предприятий и комплексов). В ценах 1969 года.

- ПРЗС (прейскуранты на здания и сооружения). Приведена сто-имость зданий и сооружений в целом, стоимость пролета или

секции, стоимость 1 км. Линейного сооружения и т. д. В ценах 1969 года.

- ТЭПы (технико-экономические показатели стоимости жилого и культурно-бытового строительства в г. Москве). Приведена стоимость за 1 кв. м и за 1 куб. м строения. Расходы даны как суммарные, так и с разбивкой по группам, отдельно выделены общеплощадочные расходы. По многом зданиям приведены номер мастерской, разрабатывавшей проект, и адрес, по которому данное здание было построено. В ценах 1984 г.

- Сборники Ко-Инвест (промышленные здания; жилые здания). Приведена стоимость по элементам объектов и единицы объема — 1 куб. м. В ценах 1997 г.

¦ Индексы стоимости строительства

- 1969 г.-1984 г.: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94. Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства».

- 1984 г. (1991 г.; 1997 г.) — текущий момент: Сборники Ко-Ин- вест «Индексы цен в строительстве» (Источник информации: региональные центры по ценообразованию в строительстве).

¦ Расчет физического износа.

- Расчетный лист физического износа из Технического Паспорта на здание или сооружение.

- Данные строительной экспертизы (которую нужно заказывать в строительной компании).

- Таблицы расчета физического износа по элементам на основе удельного веса конструктивных элементов в стоимости здания или сооружения (УПВС).

¦ Оценка земельного участка.

- Данные региональных земельных комитетов по предложениям на продажу и результатам торгов правами на земельные участки.

- Данные кадастровой оценки земельных участков — нормативная цена земли (Земельный кадастр).

- База данных бюллетеня RWay.

Информационная база оценки недвижимости сравнительным подходом

¦ Данные о совершившихся сделках.

- Подтверждение в риэлторских компаниях (сейчас риэлторы намного охотнее стали давать консультации и комментарии по уже совершенным сделкам).

- Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недви-жимости (бюллетень РФФИ «РЕФОРМА», региональные ин-формационные бюллетени).

¦ Предложения на продажу.

- Базы данных риэлторских агентств.

МИАН, МИЭЛЬ, МИЛЛИОНЕР, ИНКОМ-МЦБН.

- Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY.

- Периодические издания: «Из Рук в Руки», «Недвижимость для бизнеса», бюллетень RWay.

- База данных ТРИГОН (предложения всех московских и под-московных агентств недвижимости).

¦ Собственные базы данных оценщика.

- При отсутствии резких колебаний на рынке недвижимости ак-туальны примерно полгода.

Информационная база оценки недвижимости доходным подходом

¦ Информация для расчета арендной ставки.

- Базы данных риэлторских агентств REN-TEK, МИАН, МИЭЛЬ, МИЛЛИОНЕР, ИНКОМ-МЦБН.

- Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY, GVA SAWYER.

- Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости, в том числе долгосрочные договора аренды.

- Периодические издания: «Из Рук в Руки», «Недвижимость для бизнеса», бюллетень RWay.

- База данных ТРИГОН (предложения всех московских и под-московных агентств недвижимости).

¦ Информация для построения прогнозов арендной ставки, нормы не-

дозагрузки.

- Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компаний, отдельных аналитиков рынка недвижимости.

¦ Информация для расчета эксплуатационных издержек.

- Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости.

- Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (ком-пании, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудо-вание).

- Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью (данные управляющих компаний).

¦ Информация для построения коэффициента капитализации.

- Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и пери-одических изданий об аренде и продаже сходных объектов.

- Данные информационных агентств АК&М, Финмаркет, Рос-БизнесКонсалтинг, периодических изданий Ведомости, Ком-мерсант о размере доходности по государственным ценным бу-магам.

- Данные технической и строительной документации о норма-тивном сроке жизни объекта недвижимости.

<< | >>
Источник: С.В. Грибовский Е.Н. Иванова Д.С. Львов О.Е. Медведева. Оценка стоимости недвижимости. 2003

Еще по теме Информационное обеспечение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на примере московского рынка не-движимости):

  1. Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости
  2. Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости
  3. Методы учета экологического фактора при определении рыночной стоимости объекта недвижимости
  4. Пример оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками
  5. Оценка стоимости недвижимого имущества. Недвижимое имущество как объект оценки
  6. Особенности недвижимости как объекта оценки
  7. Определение (оценка) износа объекта недвижимости
  8. Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли
  9. 22.1. Структура и информационное обеспечение рынка
  10. Оценка рыночной стоимости земли. Основные принципы и подходы, используемые в оценке
  11. Основные принципы оценки рыночной стоимости земли
  12. Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости
  13. Оценка рыночной стоимости страхового бизнеса
  14. Объекты оценки стоимости
  15. Назначение оценки рыночной стоимости земли
  16. Информационное обеспечение рынка ценных бумаг
  17. Методы оценки рыночной стоимости земельного участка
  18. Метод оценки по аналоговой рыночной стоимости
  19. Оценка объектов недвижимости