>>

Особенности недвижимости как объекта оценки

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристи-ками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предло-жения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.
Перечисленные параметры учитываются оценщиками при опре-делении стоимости недвижимости.
Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.
Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.
Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или час-тично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:
- приватизации;
- передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
- использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
- продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
- переуступке долговых обязательств;
- передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
- возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении на-логооблагаемой базы.
Указанные выше случаи определения рыночной стоимости не-движимости относятся к объектам оценки, представляющим госу-дарственную собственность, представленную различными формами.
Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого иму-щества, находящегося в частной собственности, возникает при:
- купле-продаже объектов недвижимости;
- акционировании предприятий и перераспределении имущест-венных долей;
- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
- дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пай-щиков;
- ликвидации объектов недвижимости;
- сдаче недвижимости в аренду;
- уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости — зданий и земельных участков;
- страховании объектов недвижимости;
- кредитовании под залог объектов недвижимости;
- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесто-ров;
- исполнении прав наследования, судебного приговора, разре-шении имущественных споров;
- и др.
Земля или земельный участок являются объектом изучения раз-личных наук, включая географию, экономику, социологию и право.
При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон.
География изучает физические параметры земли и их влияние на вид экономического использования земельных участков человеком. Физические характеристики земли, ее местоположение и другие факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оп-тимальное использование.
Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента. Земля — главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оценена.
Социология рассматривает земельный участок и как элемент ми-рового богатства, и как личную собственность, принадлежащую ча-стным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсив-ность ее приводят к конфликтам между собственниками конкретных земельных участков и обществом.
Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и рас-поряжение землей, и занимается не физическими характеристиками земли, а правами и обязанностями, связанными с различными иму-щественными интересами в отношении земли.
Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.
Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заклю-чается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.
Недвижимость может приносить текущий доход, однако его по-лучение и итоговая величина существенно зависят от качества управ-ления объектом недвижимости.
Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.
Ограниченность земельных участков, которые наряду со стро-ениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в от-дельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.
Недвижимость относится к низколиквидным товарам — в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информа-ционного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.
Физические характеристики объекта недвижимости, как особенного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от мес-тоположения.
Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях; во вторую очередь — это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.
Понятие недвижимости. Деление имущества на движимое и не-движимое изначально было определено в римском праве и впослед-ствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году, после введения в действие Гражданского Кодекса РСФСР.
Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям по-требовал существенного изменения действовавшего законодательства. В октябре 1994 года Государственной думой был принят новый Гражданский кодекс РФ, который в статье 130 дает определение «не-движимости» следующим образом:
«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, со-оружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государст-венной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».
С позиции оценочной деятельности данное определение объединяет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.
В статье 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия».
«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обо-значения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки об-служивания), и другие исключительные права, если иное не предус-мотрено законом или договором».
Приведенное выше определение имеет тот же недостаток, что и статья 130, однако при перечислении состава имущественного комп-лекса предприятия выделены позиции, относящиеся непосредственно к недвижимости: «земельные участки, здания, сооружения».
Термин «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижи-мости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия.
Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандарты оценки, обязательные к при-менению субъектами оценочной деятельности», к сожалению, не со-держат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, моно-графиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рас-сматривают ее как физический объект, однако не менее важной сто-роной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости про-водится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество».
Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.
Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, не-разрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности — это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.
Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.
В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие от-дельно стоящие предметы.
Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предметы не являются недвижимостью, поскольку используются арендатором для целей бизнеса и относятся к так называемому технологическому оборудованию.
Для того чтобы определить, является предмет движимым имуще-ством или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недви-жимости, условия арендного договора, на которых сторона присо-единила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.
Правовое обеспечение оценочной деятельности. Оценочная де-ятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые ос-новы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной де-ятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.
Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.
Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.
Законом определены права оценщика по выбору стандартов и ме-тодов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.
Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.
В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки. Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.
Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Рос-сийской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Прави-тельством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специ-ально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр.
Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятель-ности, которое должно осуществляться саморегулируемыми органи-зациями оценщиков и распространяться на их членов.
Лицензирование оценочной деятельности и отзыв соответствующих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
| >>
Источник: С.В. Грибовский Е.Н. Иванова Д.С. Львов О.Е. Медведева. Оценка стоимости недвижимости. 2003 {original}

Еще по теме Особенности недвижимости как объекта оценки:

  1. Оценка стоимости недвижимого имущества. Недвижимое имущество как объект оценки
  2. Особенности предприятия (фирмы) как объекта оценки
  3. Основные понятия оценки бизнеса. Особенности бизнеса как объекта оценки
  4. Особенности объектов недвижимости
  5. Недвижимость как объект инвестиций
  6. Определение (оценка) износа объекта недвижимости
  7. Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости
  8. Оценка объектов недвижимости
  9. Этапы оценки объектов недвижимости
  10. Информационное обеспечение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на примере московского рынка не-движимости)
  11. Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости