<<
>>

Оценка недвижимости методами сравнительного подхода

Названный подход базируется на сборе, записи и сравнении данных по продажам сопоставимых объектов недвижимости. Базовую модель данного подхода можно представить словеснымТвЫражением «Рыночная стоимость объекта собственности равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки» или в виде алгебраического выражения

МУ= 5ср + у4/)/с р,

где МУ — рыночная стоимость оцениваемого объекта собственности; 5ср — цена продажи сравнимого объекта собственности; /Ш/ср — совокупная поправка к цене продажи, выраженная в деньгах.

Самый распространенный метод.

данного подхода —.метод сравнения продаж — используется на активных рынках недвижимости, когда можно найти достаточное количество проданных объектов, сходных с оцениваемым.

Рассмотрим этапы применения метода сравнения продаж.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Условия сопоставимости: в той ли рыночной зоне находится проданный объект и объект оценки, схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия даты продажи и даты оценки.

Данные могут быть получены из различных источников.

Это интервью с разными сторонами совершившейся сделки, квалифицированные экспертные заключения о проданных объектах, новости с рынка недвижимости, рекламные объявления, собственное досье оценщика. Это и материалы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, судебных заседаний, архивов кредитных институтов (банков, страховых компаний), из досье брокеров по недвижимости, маклеров, риелторских фирм, нотариальных контор, электронные базы данных, Интернет и т. д.

Особенно важны данные по последним продажам сопоставимых объектов, выбираемых для сравнения.

Следует проверить информацию о сделках: данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).

Этап 2. Сравнение подобранных сопоставимых объектов (объектованалогов) с объектом оценки и выявление параметров, по которым они отличаются. Эти отличающиеся параметры называются элементами сравнения.

Этап 3. Внесение поправок по элементам сравнения, учитывающих различия между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. При этом поправки вносятся в цены продаж сравнимых объектов. Должны быть сделаны временные поправки (на дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках (например, использование, размер, форма, физические характеристики, социальные факторы, экономические характеристики, политические факторы).

Этап 4. Согласование скорректированных цен между собой для получения единого значения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

На практике для оценки рыночной стоимости одного объекта используется не менее трех сопоставимых с объектом оценки объектов собственности, объектованалогов.

Сопоставимые объекты, как правило, различаются мощностью, размерами, числом входящих в них единиц недвижимости. Чтобы сопоставить или сравнить их между собой, необходимо привести их к общему знаменателю — единице сравнения. Такой единицей сравнения может быть либо физическая единица сравнения (цена 1 м2, 1 м3, 1 м пог., 1 сотки, 1 га) либо экономическая единица сравнения (цена комнаты, квартиры, участка, единицы, приносящей доход — торгового места, посадочного места, зрительского места, места парковки и пр.). Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи: валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный Мультипликатор (ВРМ) — отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу.

Использование данного показателя предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий: первое — оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта; второе — определить отношение цены продажи объекта сравнения к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок (валовой рентный мультипликатор); третье — умножить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор. В табл. 24 показан пример расчета валового рентного мультипликатора.

600000 100000 6,00

750000 128000 5,86

450000 74000 6,08

5,98

ДЕМ некорректируется на удобства и другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Ограничения На применение ВРМ: рынок должен быть с регулярными продажами и покупками объектов, на основе приносимых ими валовых доходов; метод* не чувствителен.,*; разнице в рисках и нормах возврата капитала между оцениваемым и сопоставимым объектами; метод не чувствшеденк возможным разли_ чиям в чистых операционных доходах.

Общий коэффициент капитализации (ОКК) — отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Использование данного показателя также предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий. Первое — отбирают аналогичные, недавно проданные объекты со сходными потоками доходов по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки; второе — чистый операционный доход (ЧОД) делят на цену продажи и определяют общий коэффициент капитализации; третье — чистый операционный доход оцениваемого объекта делят на общий коэффициент капитализации. Определение ОКК показано в табл. 25.

25. Расчет общего коэффициента капитализации

Сопоставимый объект Чистый операционный доход, д.е/год Цена продажи, д.е. Расчетный ОКК

Жилой комплекс 1 72 000 600 000 0,120

Жилой комплекс 2 82 500 750 000 0,110

Жилой комплекс 3 47 250 450 000 0,105

Расчетный ОКК

0,115

В качестве элементов сравнения в методах сравнительного подхода выступают: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия и время продажи, условия рынка, местоположение и связанное с ним зонирование (градостроительные параметры). Эти элементы сравнения желательно учитывать при корректировке цены продажи объекта недвижимости в целом.

Кроме указанных элементами сравнения являются физические и экономические характеристики объекта оценки и объектованалогов.

Для определения поправок используют различные методы. Наиболее широко применяется метод парных продаж. Метод заключается в сопоставлении идентичных объектованалогов, сходных с оцениваемым объектом, которые отличаются друг от друга одним признаком. Метод основан на принципе вклада. В табл. 26 представлен расчет поправок при использовании метода парных продаж.

26. Расчет поправок методом парных продаж

Находим средние величины: среднее арифметическое — 15 850 д. е., медиана — 16 000 д. е., мода — 16 000 д. е. Установленная поправка — 16 000 д. е.

Поправки могут быть выражены не только абсолютными (как в данном примере), но и относительными величинами (процентами, коэффициентами). Поправки в процентах вводят тогда, когда отсутствуют абсолютные величины, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Если установлено, что участники рынка оценивают корректируемые параметры независимо от других характеристик, то поправки вводят на независимой основе (суммируют). Если же предполагается, что каждая поправка влияет на другие поправки, то процентную корректировку производят на кумулятивной основе (каждую процентную поправку прибавляют или вычитают из 100 %). Получают коэффициенты, которые затем перемножают между собой. На практике кумулятивную корректировку применяют крайне редко.

В табл. 27 показан пример использования поправок на независимой и кумулятивной основе.

Цена продажи, д. е. 160000

Дата продажи 4 мес назад +4 % 1,04

Окружающий ландшафт На 5 % лучше, чем у оцениваемого объекта5% 0,95

Удобства, предоставля На 10 % лучше, чем у оце10 % 0,90

емые объектом ниваемого объекта

Состояние объекта На 2 % хуже, чем у оцениваемого объекта +2 % 1,02

Общая поправка9 % 0,906984

27. Процентные поправки, вносимые в цену сопоставимого объекта

Показатели и параметры

Показатели сравнимого проданного объекта

Поправка на независимой основе

Поправка на кумулятивной основе

?

?

Скорректированная стоимость объекта с учетом поправки на независимой основе 145 600 д. е., с учетом поправки на кумулятивной основе — 145 117 д. е. (или 145 200 д. е.).

Поправки следует вносить по всем характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения потенциального покупателя, будут обладать стоимостью: а) время; б) местоположение; в) условия продажи; г) условия финансирования; д) физические характеристики.

Применение метода анализа парных продаж ограничено, так как наборы пар данных, отличающихся одной единицей сравнения, в реальной жизни найти совсем не просто. Тем не менее этим методом не следует пренебрегать.

Возможна интерпретация данного метода с использованием группировки данных по независимым элементам сравнения, чаще всего отдельным физическим параметрам, времени продажи, местоположению.

Довольно часто в оценочной практике применяют анализ данных рыночной статистики. Чаще всего используется корреляционнорегрессионный анализ. При его применении можно получить неплохие результаты при наличии хорошей базы данных. В то же время эффективность метода в значительной степени связана с количеством элементов сравнения: чем большее количество факторов влияет на цену объекта недвижимости, тем более представительной должна быть база данных.

Многие поправки, связанные с физическими характеристиками, основываются на определении затрат на получение такой характеристики, например, затрат на ремонт здания, установку телефона, покрытие пола и т. д.

Покажем на примере оценки земельного участка, как применяется метод сравнения продаж и вводятся поправки на размер, физические характеристики и местоположение участков (табл. 28 и 29).

28. Исходные данные по оцениваемому земельному участку и участкаманалогам

Номер

объектааналога Цена, д. е. Размер, м х м Физическая

характеристика Местоположение

Искомый ? 60 х 150 Холмист На берегу реки

1 6250 60 х 175 Холмист На другом берегу реки

2 5750 60 х 150 Холмист Вверх по реке

3 5300 60 х 150 Ровный Вниз по реке

4 7450 60 х 150 Ровный В центре города

В данном учебном примере все полученные скорректированные стоимости оказались равными. На практике они обязательно отличаются друг от друга и их нужно согласовать между собой, чтобы получить одну величину. Оценщик анализирует получен

ные величины, принимает решение и четко формулирует свою аргументацию принятия решения в отчете об оценке. Чаще всего рассчитывают среднюю арифметическую или средневзвешенную величину.

29. Процедура внесения поправок

Цена и элемент сравнения Искомый Объектыаналоги

объект 1 2 3 4

Цена, д. е. ? 6250 5750 5300 7450

Поправки, д. е.:

размер500 0 0 0

физическая характеристика 0 0 +450 +450

местоположение 0 0 02150

Корректировка, д. е.500 0 +4501700

Скорректированная цена объекта, д. е. 5750 5750 5750 5750

Стоимость искомого объекта, д. е. 5750

Контрольные вопросы и задания

1. На каком основном принципе оценки основаны методы сравнительного подхода? Поясните, почему.

2. Расскажите о способах определения и внесения поправок в методе сравнения продаж.

3. Что такое элементы сравнения и единицы сравнения?

4. Как оценивают качество имеющихся и полученных данных?

5. Какова область применения метода сравнения продаж?

<< | >>
Источник: А. В. Севостьянов. Экономика недвижимости. 2007

Еще по теме Оценка недвижимости методами сравнительного подхода:

  1. Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
  2. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом
  3. Практика использования сравнительного подхода при оценке недвижимости
  4. Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости
  5. Оценка недвижимости методами доходного подхода
  6. Оценка недвижимости методами затратного подхода
  7. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости
  8. Доходный подход к оценке недвижимости
  9. Методы оценки недвижимости
  10. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
  11. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
  12. Затратный подход к оценке стоимости предприятия. Метод балансовой оценки по фактически отражаемой совокупности активов
  13. Затратный метод оценки недвижимости.
  14. Методы оценки доходной недвижимости
  15. Сравнительный подход
  16. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
  17. Сравнительная характеристика классического и системного подходов к формированию систем
  18. Сравнительная характеристика классического и системного подходов к формированию систем