<<
>>

Влияние экологического фактора на эффективность ис-пользования недвижимости

Учет или неучет экологического фактора в различного рода уп-равленческих решениях может оказывать достаточно большое влияние на эффективность использования недвижимости и на формирование представления о наиболее эффективном использовании земли в конкретном районе.
Обычно такие последствия бывают связаны с принятием решений местными администрациями в вопросах планирования развития определенной местности или территории. Особенно сильно проявляются негативные последствия невнимания к влиянию экологических факторов на стоимость недвижимости в тех случаях, когда власти (федеральные, региональные или муниципальные) одновременно являются собственником основной части недвижимого имущества, например, земли в Москве или вновь строящихся квартир.
В качестве примера, показывающего связь между решениями властей, основанных на учете экологического фактора, и повышением доходов от недвижимости можно привести ситуацию с увеличением стоимости земли после создания парка в одном из районов Сан-Франциско, являющимся крупным деловым и торговым центром на тихоокеанском побережье Соединенных Штатов Америки.
Парк был разбит в прибрежной зоне на месте бывшей военно-морской базы. Для того, чтобы довольно узкой полоске земли на берегу океана придать вид естественного для этого места ландшафта, было проведено благоустройство территории «наоборот»: был снят асфальт, демонтирована автозаправочная станция, восстановлена естественная растительность, разбиты небольшие лагуны. Все работы по приведению территории в состояние близкое к естественному стоили около 34 млн долларов. Что это дало городу? Если не упоминать о таких вещах, как получение еще одного места отдыха для жителей со всеми вытекающими отсюда социальными и экономическими эффектами, то это затратное, на первый взгляд, мероприятие обеспечило возможность увеличения доходов местного бюджета практически на сумму произведенных затрат, причем ежегодно. Про-изошло это следующим образом. Стоимость земли и жилых домов в этом районе после создания парка резко возросла и достигла почти 20-30 млн долларов за гектар. Это, в свою очередь, привело к увеличению налогооблагаемой базы при определении налога на недвижимость — в США такой налог устанавливается в процентах от рыночной стоимости недвижимого имущества. Расчеты показывают, что при действующей ставке налога 1,2% объем потенциальных налоговых поступлений в местный бюджет с территории непосредственно примыкающей к парку общей площадью 150 гектар должен составить не менее 45 млн долларов ежегодно:
150 га х $ 25 000 000 х 0,012 = $45 000 000.
Для иллюстрации реальной экономической значимости экологи-ческого фактора в сфере управления недвижимостью в нашей стране можно рассмотреть пример с противоположным эффектом снижения стоимости недвижимости и значительных финансовых потерь собственника. В качестве собственника выступает Москва. Недви-жимостью является коммерческое жилье, которое строится за счет бюджета города Москвы и реализуется по рыночным ценам.
Так, рыночная стоимость квартир в Москве колеблется в среднем от 600 до 1500 долларов США за квадратный метр. В районах с худшей экологической ситуацией на юго-востоке города рыночная стоимость нового типового жилья в среднем равна 600-700 долларов США за квадратный метр. В западных и юго-западных районах города с лучшей экологической обстановкой и на таком же расстоянии от центра данная величина составляет уже около 800-900 долларов за квадратный метр.
800-900 $/м2
Соответственно, разница, обусловленная представлениями поку-пателей о состоянии окружающей среды, составляет около 200 дол-ларов за квадратный метр. При ежегодном вводе в эксплуатацию около 1000 тыс. м2 коммерческого жилья, продаваемого Правительством Москвы в юго-восточных районах города только прямые ежегодные потери городского бюджета можно оценить, как минимум, в 200 млн долларов США (1000 х $200 = $200 000), что по объему в 2 раза превышает все земельные платежи (аренда и земельный налог в 2001 г. составили около 100 млн долларов США), собираемых с огромным напряжением. Таким образом, невнимание городских властей, выступающих в лице собственника городской недвижимости приводит к снижению ее эффективного использования и оборачивается финансовыми потерями равнозначными по своей величине десятой части столичного бюджета.
<< | >>
Источник: С.В. Грибовский Е.Н. Иванова Д.С. Львов О.Е. Медведева. Оценка стоимости недвижимости. 2003

Еще по теме Влияние экологического фактора на эффективность ис-пользования недвижимости:

  1. Методы учета экологического фактора при определении рыночной стоимости объекта недвижимости
  2. Методы учета экологического фактора в принятии решений, связанных с управлением недвижимостью
  3. Экологический фактор
  4. Учет экологического фактора в современных западных ме-тодиках и стандартах оценки
  5. Экологические аспекты оценки стоимости недвижимости
  6. Невостребованные термины: титульное и нетитульное пользование землей и другими объектами недвижимости
  7. Анализ влияния различных факторов на объем продукции
  8. Факторы, оказывающие влияние на покупательское поведение
  9. Факторы, оказывающие влияние на покупателей
  10. Способы измерения влияния факторов в детерминированных моделях
  11. Влияние на отбор и найм внутренних факторов
  12. Факторы, оказывающие влияние на инвестиционную деятельность
  13. 11.3. Методы количественной оценки влияния факторов на результативный показатель