<<
>>

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Объективность результатов затратного подхода зависит от воз-можности точного расчета на дату оценки полной восстановительной стоимости зданий, потери стоимости оцениваемого здания по всем возможным причинам и рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект.

При использовании затратного подхода стоимость недвижимости является результатом сложения остаточной стоимости зданий и рас-четной стоимости земельного участка.

В данном случае остаточная стоимость зданий представляет разницу между текущей стоимостью строительных работ на восстановление или замещение строений и суммой общего накопленного износа сооружений, при этом в расчет может быть включен доход предпринимателя.

Информацию о текущих ценах на строительную продукцию можно получить в проектных институтах, подрядных строительно-монтажных организациях, в справочниках, входящих в состав СНиП, сборниках, содержащих информацию о динамике рыночных цен в строительном комплексе.

Оценка износа базируется на специальных методиках расчета величины потерь и исследовании рынка недвижимости.

В затратном подходе процесс определения стоимости земельного участка выделен в самостоятельный этап. Выделение стоимости зе-мельного участка в общей стоимости недвижимости позволяет опре-делить, является ли существующий вариант его использования опти-мальным. Кроме того, изменение стоимости основных компонентов недвижимости — строений и земельных участков — может иметь раз-личную динамику в силу износа строений, изменения рыночной си-туации и т.д.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы: сравнение продаж, долевое распределение стои-мости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка на участки, техника остатка и капитализация земельного арендного дохода.

Метод сравнения продаж.

Стоимость оцениваемого земельного участка определяется на основе последовательного внесения коррек-тировок в цены продажи сходных незастроенных земельных участков.

Метод долевого распределения стоимости между землей и стро-ениями. На основе анализа цены продажи застроенных либо находя-щихся в стадии застройки земельных участков рассчитывается ти-пичная доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости, сходной с оцениваемым объектом.

Метод выделения стоимости. Данный метод определяет стоимость земли как разницу между рыночной ценой всей недвижимости и рас-четной стоимости расположенных на ней зданий и сооружений. Метод дает хорошие результаты при условии, что стоимость строений может быть определена достаточно точно.

Метод разбивки на участки. Метод используется для оценки крупных незастроенных участков земли, которые в принципе могут быть разделены на более мелкие с последующим освоением. Стоимость незастроенного участка земли может быть определена как сумма дисконтированного чистого дохода, рассчитанного с учетом прогнозной динамики поступлений от продажи и расходов на за-стройку.

Техника остатка. Метод предполагает, что совокупный доход от недвижимости генерируют и земельный участок, и строения. Метод применим для объектов с легко определяемой стоимостью зданий и сооружений, что позволяет рассчитать приносимую ими сумму дохода. Разница между общим чистым операционным доходом и доходом, который приходится на здания и сооружения, — это доход от земли, который можно капитализировать в ее стоимость.

Капитализация земельной арендной платы. При наличии достоверной информации о рыночных ставках земельной арендной платы и ставках дохода стоимость земельного участка рассчитывается по стандартной формуле капитализации.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой достоверной информации являются важнейшим этапом сравнительного подхода.

Информация может использоваться оценщиком в дальнейших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представление о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, влияющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

Данный подход требует от оценщика сравнения ценообразующих характеристик оцениваемого объекта и отобранных на рынке аналогов. В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия фи-нансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

При выявлении различий в цену продажи сопоставимых объектов вносятся поправки как в денежном, так и в процентном выражении. В результате оценщик определяет скорректированную стоимость аналога, приведенного к ценообразующим характеристикам оцени-ваемого объекта.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оценивае-мый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осу-ществить методом прямой капитализации или методом дисконтиро-вания денежных потоков. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предска-зуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования де-нежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Оценка стоимости на основе капитализации доходов требует спе-цифического анализа рыночной ситуации.

Основу внешнего инфор-мационного обеспечения доходного подхода составляют данные о динамике рыночных ставок арендной платы, спросе и предложениях на конкретном сегменте рынка, коэффициентах потерь, динамике эксплуатационных затрат, преобладающих ставках доходности аль-тернативных инвестиций, а также ожидаемые доходы от продажи не-движимости или других имущественных прав, связанных с этой не-движимостью, и т. д.

Оценщикам необходимо учитывать изменения предпочтений и требований инвесторов, сложившиеся на дату оценки, и прогнозировать будущие тенденции.

Выбор оценщиком конкретного подхода и метода зависит от на-личия определенных условий, обеспечивающих возможность или уместность их применения.

Затратный метод применяется, как правило, всегда и является оп-ределяющим в случае отсутствия рыночной информации в силу не-развитости рынка, уникальности оцениваемого объекта, отсутствия достоверной информации по сходным объектам. Другим примером предпочтительности затратного подхода могут служить не приносящие доход объекты недвижимости, такие, как школы, больницы, вокзалы, культовые сооружения, тюрьмы и т. д.

Таким образом, затратный подход применяется для объектов спе-циального назначения, по которым нет аналогичных продаж, в усло-виях отсутствия или неразвитости рынка, для целей страхования, на-логообложения, при оценке объекта, требующего капитального ре-монта или реконструкции.

Ограничения на применение данного метода могут возникнуть в том случае, если полученный затратным подходом результат не адекватен стоимости прогнозируемых доходов либо возникают трудности с определением накопленного износа и прибыли предпринимателя при оценке объектов со значительным хронологическим сроком службы.

Сравнительный подход наиболее уместен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достоверная информация о не-давних сделках купли-продажи и имеются объективные инструменты выявления различий между оцениваемой недвижимостью и со-поставимыми объектами, а также расчета поправок к базовой цене аналога. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Доходный подход применим для оценки недвижимости, приносящей достаточно большую положительную величину дохода, в случае, когда можно составить достоверный прогноз доходов и расходов, обоснованно оценить ожидания инвестора о требуемой ставке доходности, исходя их уровня риска вложения капитала в конкретный объект. Вместе с тем при определенных условиях доходный подход является наиболее предпочтительным, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.

<< | >>
Источник: С.В. Грибовский Е.Н. Иванова Д.С. Львов О.Е. Медведева. Оценка стоимости недвижимости. 2003

Еще по теме Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости:

  1. Оценка недвижимости методами сравнительного подхода
  2. Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
  3. Оценка недвижимости методами доходного подхода
  4. Оценка недвижимости методами затратного подхода
  5. Доходный подход к оценке недвижимости
  6. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости
  7. Методы оценки недвижимости
  8. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
  9. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом
  10. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
  11. Практика использования сравнительного подхода при оценке недвижимости
  12. Затратный подход к оценке стоимости предприятия. Метод балансовой оценки по фактически отражаемой совокупности активов
  13. Затратный метод оценки недвижимости.
  14. Методы оценки доходной недвижимости
  15. 8.7. Выбор метода оценки продвижения
  16. Оценка стоимости недвижимого имущества. Недвижимое имущество как объект оценки
  17. Применение к разработке решений научных подходов
  18. Подходы к применению существенности на практике, основные этапы
  19. Признание доходов и расходов при применении метода начисления и кассового метода.