<<
>>

Российский рынок жилья и ипотечного кредитования. Российский рынок жилья в 2008 г.: от 8летнего роста к кризису

В отличие от предыдущих 8 лет, когда рост экономики в целом сопровождался неуклонным повышением цен на жилье, ставшим одним из наиболее привлекательных направлением инвестиций, в прошедшем 2008 г. рынок жилья в полной мере начал испытывать воздействие всех тех кризисных явлений, которые обозначились еще в 2007 г.

Однако при всем негативном влиянии мирового кризиса на российскую экономику необходимо отметить, что специфичность рынка жилья проявилась в совпадении очередной фазы стабилизации цен на рынке жилья России и резкого усиления воздействия кризиса на российскую экономику.

Ценовая ситуация: основные итоги года

Предваряя детальный анализ динамики цен на российском рынке жилья в 2008 г., необходимо напомнить, что в последние месяцы 2007 г.

начался новый подъем цен на этом сегменте рынка недвижимости. Его основные причины объяснялись ожидаемыми изменениями высшего политического руководства страны, что предотвратило возможный отток капитала из страны, стимулировало население к реализации отложенного спроса, подкрепленного существенным повышением реальных доходов и накоплений, значительным ростом в конце года мировых цен на нефть, приблизившихся осенью

2007 г. к уровню 100 долл./баррель. Наряду с этим обозначились новые вызовы финансовой стабильности в виде всплеска инфляции на потребительском рынке осенью 2007 г., продолжавшегося падения курса доллара и фондовых индексов, некоторого ухудшения условий ипотечного кредитования как реакции на кризис в США. Вместе с тем ввиду явной ограниченности масштабов влияние американского ипотечного кризиса на жилищную ситуацию в России, преобладала точка зрения, что негативный эффект от упомянутых событий будет ощущаться в течение не более 69 месяцев.

Прогнозные оценки динамики цен в Москве и городах России позволяли говорить о повсеместном продолжении роста цен Можно было ожидать их повышения за 3 года (20072009 гг.) в Московской области, Ижевске, Москве, Ярославле в 1,7—1,9 раза, в Екатеринбурге, РостовенаДону, СанктПетербурге – в 2,52,8 раза, в Перми, Новосибирске – в 3,43,5 раза, в Ульяновске – в 3,7 раза. При этом долгосрочный прогноз (на 1015 лет) предполагал сохранение устойчивого роста цен (в номинальном долларовом выражении) повышенными темпами на 2535% ежегодно с изменением месячных темпов роста от 0 до 812%.

Динамика первого полугодия 2008 г. подтверждала высокую вероятность развития событий по указанному сценарию.

За период с декабря 2007 г. по сентябрь 2008 г. в долларовом эквиваленте они выросли в большинстве городов, представленных в табл. 13. Достаточно неожиданно лидером ценовой динамики оказалась Тверь, где за 9 месяцев цены на жилье выросли почти на 47%. Внушительным (более чем на 1/3) был и рост цен в традиционно привлекательных для инвестирования в жилье столичных городах (Москва и СанктПетербург) и в Подмосковье. Также в этом отношении можно отметить РостовнаДону (прирост цен почти на 20%), Томск (более чем на 17%), Пенза и Ярославль (почти на 13%), а также Кемерово (на 11%). В то же время наблюдались и все более явные признаки стабилизации цен: в большой группе городов рост цен не превышал 78%, а в Тюмени, Екатеринбурге, Ижевске, Омске наблюдалось небольшое понижение цен.

Докатившиеся до России в августесентябре 2008 г. волны мирового финансово-экономического кризиса и серьезно меняющиеся макроэкономические параметры (прежде всего, начавшееся падение обменного курса рубля по отношению к доллару) кардинальным образом повлияли и на ценовой тренд российского рынка жилья.

Долл./ кв.

м Индекс

Город (регион) декабрь 2006 г. декабрь 2007 г. сентябрь 2008 г. декабрь 2008 г. декабрь 2007 г./ декабрь 2006 г. сентябрь 2008 г./ декабрь 2007 г. декабрь 2008 г./ сентябрь 2008 г. декабрь 2008 г./ декабрь 2007 г.

Москва 4828 5429 7437 6641 1,124 1,370 0,893 1,223

СанктПетер бург 2593 3165 4252 3601 1,221 1,343 0,847 1,138

Московская область 2522 2529 3362 3235 1,003 1,329 0,962 1,279

Самара 2437 2634 2289 1,081 0,869 0,939

Тверь 1370 1828 2682 2222 1,334 1,467 0,828 1,216

Екатеринбург 2416 2607 2516 2211 1,079 0,965 0,879 0,848

Новосибирск 1658 2401 2476 2112 1,448 1,031 0,853 0,880

Пермь 1431 2271 2429 2069 1,587 1,070 0,852 0,911

Краснодар 1370 2164 2338 2026 1,580 1,080 0,867 0,936

РостовнаДону 1563 2115 2536 2005 1,353 1,199 0,791 0,948

Красноярск 1115 2210 2393 1888 1,982 1,083 0,789 0,854

Томск 1892 2215 1881 1,171 0,849 0,994

Ярославль 1758 1913 2157 1866 1,088 1,128 0,865 0,975

Тюмень 1598 2186 2124 1849 1,368 0,972 0,871 0,846

Кемерово 1369 1862 2066 1813 1,360 1,110 0,878 0,974

Уфа 1744 1994 2168 1799 1,143 1,087 0,830 0,902

Ижевск 1843 1846 1737 1497 1,002 0,941 0,862 0,811

Омск 1058 1798 1730 1493 1,699 0,962 0,863 0,830

Пенза 1065 1517 1721 1493 1,424 1,134 0,868 0,984

Барнаул 1677 1415 0,844

Рязань 990 1498 1523 1330 1,513 1,017 0,873 0,888

Ульяновск 859 1 243 1329 1198 1,447 1,069 0,901 0,964

Стерлитамак (Башкортостан) 840 1070 1143 1000 1,274 1,068 0,875 0,935

Таблица 13

За 3 месяца (сентябрьдекабрь) произошло заметное падение цен в долларовом эквиваленте. В подавляющем большинстве городов, представленных в табл. 13 (включая Москву), они упали на 1015%, чуть больше – в Уфе и Твери (на 17%). Рекордсменами по падению стали РостовнаДону и Красноярск, где цены уменьшились более чем на 20%. На другом полюсе оказалась Московская область, где падение долларовых цен было минимальным (менее 4%). Произошедший откат почти повсеместно отбросил цены на уровень, более низкий (хотя местами и ненамного), чем в декабре 2007 г. Исключение составили две столицы, а также Подмосковье и Тверь, тогда как в Екатеринбурге и Ижевске уровень цен в декабре 2008 г. оказался даже ниже, чем в декабре 2006 г.

В целом же по итогам 2008 г. цены в долларовом эквивалентевыросли в Подмосковье (почти на 28%), Москве и Твери (на 2122%), а также в СанктПетербурге (менее чем на 14%). Более чем на 10% упали цены в Рязани, Новосибирске, Красноярске, Екатеринбурге, Тюмени, Омске, Ижевске. В остальных городах, представленных в табл. 13, падение составило менее 10%, причем в Томске, Пензе, Ярославле и Кемерово – не более 3%.

При этом стоит отметить, что, несмотря на наблюдавшееся осенью падение цен на жилье, в 2008 г. в Москве они превысили 6 тыс. долл./кв. м, в Московской области – 3 тыс. долл./кв. м, Твери – 2 тыс. долл./кв. м, хотя в Москве в начале осени фиксировался и больший уровень цен (около 7,5 тыс. долл./кв. м). В СанктПетербурге по итогам года цены на рынке опустились ниже отметки в 4 тыс. долл./кв. м. В целой группе городов (Томск, Ярославль, Кемерово, Уфа), где к началу осени цены превысили 2 тыс. долл./кв. м, к концу года их уровень упал ниже этой отметки. То же самое можно сказать о Тюмени и?

Красноярске, но там цены были выше 2 тыс. долл./кв. м. в конце 2007 г. Екатеринбург к концу 2008 г. выбыл из тройки лидеров по уровню цен на жилье, пропустив вперед не только Подмосковье, но и Самару, и Тверь.

С учетом того, что к осени 2008 г., когда стали явно ощущаться кризисные явления, уже произошла дедолларизация большинства рынков (в Москве и Московской области – частично), определенный интерес представляет динамика цен в рублях, поскольку рост курса доллара означал неизбежную потерю части стоимости в валютном эквиваленте.

В Москве и Подмосковье цены в рублях продолжали расти почти до конца года, только в декабре 2008 г.

случилось их первое падение. В СанктПетербурге, Екатеринбурге и Тюмени то же произошло после небольшой 2х3х месячной стабилизации в сентябреноябре. В большинстве остальных городов (Новосибирск, РостовнаДону, Пермь, Красноярск, Томск, Ижевск, Кемерово, Омск, Тверь, Уфа, Пенза) постепенное снижение рублевых цен имело место на протяжении всего IV квартала. Несколько особняком на этом фоне смотрелась динамика цен в Рязани (почти повторившая траекторию, наблюдавшуюся в Москве, Подмосковье и Стерлитамаке), где все второе полугодие цены колебались в незначительных пределах в интервале 2829 тыс. руб. за кв. м.

Переходя к анализу реальных (исключающих влияние инфляции) цен на жилье, необходимо напомнить о динамике основных макроэкономических показателей. В прошедшем году потребительские цены выросли на 13,3%. Впервые с 2002 г. не только не произошло укрепления номинального курса российской валюты, а напротив, состоялось ее существенное, хотя и относительно плавное, ослабление. Соответственно, индекс инфляции доллара в России за 2008 г. составил 0,989. Таким образом, впервые за 10 лет (с кризисного 1998 г.) прекратилось обесценение доллара в России, а его покупательная способность выросла, правда, всего на 1%.

Индекс реальных (очищенных от инфляции как рубля, так и доллара) цен на жилье (индекс Ю8) по итогам 2007, 2008, 20072008 гг. относительно декабря 2006 г. для городов выборки представлен в табл. 14.

Как следует из табл. 14, рост реальной стоимости жилья в 2008 г. наблюдался только в Московской области (более чем на 29%), Москве и Твери (на 2223%), СанктПетербурге (на 15%). В Томске она осталась на уровне предыдущего года. Во всех остальных городах реальная (с поправкой на инфляцию) стоимость жилья снизилась. Наиболее весомым (на 1418%) падение оказалось в Красноярске, Екатеринбурге, Тюмени, Омске и Ижевске. Стоит отметить, что в Москве и Подмосковье, в СанктПетербурге и Твери рост индекса Ю8 превысил значения предшествующего года, причем в столичном регионе в 2007 г. наблюдалось известное падение реальной стоимости жилья. Помимо них лишь в Ярославле величина индекса Ю8 в 2008 г. оказалась большей, чем в 2007 г., хотя и продолжала указывать на некоторое уменьшение реальной стоимости жилья в этом городе.

Индекс номинальных цен Индекс ГС8

Город (регион) декабрь 2007 г./декабрь 2006 г. декабрь 2008 г./декабрь 2007 г. декабрь 2008 г./декабрь 2006 г. декабрь 2007 г./декабрь 2006 г. декабрь 2008 г./декабрь 2007 г. декабрь 2008 г./декабрь 2006 г.

Москва 1,124 1,223 1,375 0,939 1,236 1,160

СанктПетер бург 1,221 1,138 1,389 1,020 1,150 1,172

Московская об 1,003 1,279 1,283 0,838 1,293 1,083

ласть

Самара 0,939 0,949

Тверь 1,334 1,216 1,622 1,114 1,229 1,369

Екатеринбург 1,079 0,848 0,915 0,901 0,857 0,772

Новосибирск 1,448 0,880 1,274 1,210 0,889 1,075

Пермь 1,587 0,911 1,446 1,326 0,921 1,220

Краснодар 1,580 0,936 1,479 1,320 0,946 1,248

РостовнаДону 1,353 0,948 1,283 1,130 0,958 1,083

Красноярск 1,982 0,854 1,693 1,656 0,863 1,429

Томск 0,994 1,005

Ярославль 1,088 0,975 1,061 0,909 0,985 0,895

Тюмень 1,368 0,846 1,157 1,143 0,855 0,976

Кемерово 1,360 0,974 1,324 1,136 0,984 1,117

Уфа 1,143 0,902 1,031 0,955 0,912 0,870

Ижевск 1,002 0,811 0,812 0,837 0,820 0,685

Омск 1,699 0,830 1,411 1,419 0,839 1,191

Пенза 1,424 0,984 1,401 1,190 0,994 1,182

Рязань 1,513 0,888 1,343 1,264 0,897 1,133

Ульяновск 1,447 0,964 1,395 1,209 0,974 1,177

Стерлитамак (Баш 1,274 0,935 1,191 1,064 0,945 1,005

кортостан)

Несколько иная картина складывается, если рассматривать двухлетний период 20072008 гг. Индекс девальвации рубля к доллару за это время составил 1,07, а индекс инфляции доллара – 1,185, покупательная способность доллара упала более чем на 15,5%.

В отличие от прошлого 2008 г. реальная стоимость жилья за 2 года выросла в большинстве городов, за исключением Тюмени, Уфы, Екатеринбурга, Ижевска и Стерлитамака. Лидерами роста индекса Ю8 за 20072008 гг. стали Красноярск (прирост почти 43%) и Тверь (почти 37%), в Краснодаре и Перми данный показатель увеличился на 2225%. Что касается двух столиц, то Москва и СанктПетербург по итогам двух лет оказались в довольно большой группе городов, где прирост реальной стоимости жилья составил от 11 до 19%, а в Подмосковье, наряду с РостовомнаДону и Новосибирском, – 78%.

Последняя по времени фаза роста цен на жилье в городах России оказалась существенно короче, чем две предыдущие («нефтяной» рост 20022004 гг., «ипотечнонефтяной» рост 20052006 гг.), еще более важным отличием стало то, что завершилась она не стабилизацией, а кризисом.

В этой связи закономерен вопрос о сопоставлении ситуации на рынке жилья в 2008 г. с тем, что происходило в период кризиса 1998 г. Сравнительная ценовая динамика представлена в табл. 15.

Город (регион) Индекс номинальных цен Индекс ГС8

декабрь 1998 г./ декабрь 1997 г. декабрь 2008 г./ декабрь 2007 г. декабрь 1998 г./ декабрь 1997 г. декабрь 2008 г./ декабрь 2007 г.

Москва 0,939 1,223 1,713 1,236

СанктПетербург 1,036 1,138 1,891 1,150

Московская область 0,893 1,279 1,630 1,293

Тверь 0,744 1,216 1,358 1,229

Екатеринбург 0,624 0,848 1,139 0,857

Новосибирск 0,479 0,880 0,875 0,889

Пермь 0,356 0,911 0,650 0,921

РостовнаДону 0,929 0,948 1,695 0,958

Красноярск 0,431 0,854 0,786 0,863

Томск 0,368 0,994 0,671 1,005

Тюмень 0,383 0,846 0,699 0,855

Кемерово 0,411 0,974 0,750 0,984

Омск 0,453 0,830 0,827 0,839

Рязань 0,763 0,888 1,392 0,897

Ульяновск 0,397 0,964 0,724 0,974

Как следует из приведенных данных, текущий кризис пока отразился на рынке жилья значительно слабее предыдущего.

Вопервых, 10 лет назад падение цен было практически повсеместным. В 2008 г. (по итогам года) в столичных городах, являющихся несомненным ядром всего российского рынка, был зафиксирован рост цен, который также имел место в Подмосковье и Твери, территориально примыкающих к Москве и СанктПетербургу.

Вовторых, гораздо меньшей является пока максимальная глубина падения. Если по итогам 1998 г. низшие точки находились в интервале 3540% от уровня декабря

1997 г., то в 2008 г. падение не превысило 17%.

Втретьих, по всем без исключения городам, по которым возможно сопоставление, падение цен в 2008 г. было меньшим, чем в 1998 г., причем по многим в 23 раза. Наиболее близки к повторению траектории 10летней давности оказались Екатеринбург, РостовнаДону и Рязань.

Менее однозначна картина, складывающаяся при учете реальных (очищенных от инфляции, как рубля, так и доллара) цен на жилье (индекс Ю8). Несмотря на то что в Москве и СанктПетербурге, Подмосковье и Твери по итогам 2008 г. наблюдался рост реальных цен на жилье, он оказался меньшим, чем 10 лет назад. В Екатеринбурге, РостовенаДону, Рязани произошло падение индекса Ю8, хотя в 1998 г. он вырос. Нельзя не отметить, что во всех этих городах цены тогда номинировались в долларах.

В то же время другая половина выборки, представленной в табл. 15, продемонстрировала рост реальных цен на жилье по сравнению с 1998 г. В 1990е годы в данной группе городов (Новосибирск, Пермь, Красноярск, Томск, Тюмень, Кемерово, Омск) цены на жилье номинировались в рублях, и, что интересно, эти города (за исключением Перми) представляли Сибирь.

При всех позитивных факторах, которые пока выгодно отличают ситуацию 2008 г. от того, что происходило в 1998 г., необходимо учитывать и имеющиеся серьезные различия. Несмотря на известное сходство (например, падение цен на энергоносители на мировом рынке) природа и масштаб кризисных явлений различен.

Сегодняшний кризис в той или иной степени поразил все ведущие экономики мира, тогда как в 1998 г. ареалом его распространения помимо России были лишь страны 552

ЮгоВосточной Азии и отчасти Латинской Америки. По сравнению с периодом 10летней давности российская экономика (включая рынок жилья, строительную отрасль) объем заимствования капитала на внешних рынках значительно больше.

Еще одно отличие заключается в том, что кризис 1998 г. совпал с периодом завершения затяжного трансформационного спада 1990х годов и формирования базовых рыночных институтов. Девальвация рубля стала мощным катализатором весьма скорого возобновления роста, для которого в экономике имелись определенные резервы (простаивавшие мощности, персонал и т. п.). К настоящему времени эти факторы роста уже исчерпаны. Протяженность и глубину наблюдаемых сегодня в российской экономике кризисных явлений оценить пока весьма сложно.

Прежде, чем сформулировать возможные сценарии развития ситуации в девелопменте с учетом мирового финансового кризиса, целесообразно рассмотреть более подробно ситуацию 2008 г. в жилищном строительстве.

Замедление объемов строительства и ввода жилья

В истекшем 2008 г., как и в предыдущие 7 лет, объемы ввода жилья в России выросли. Однако годовой темп прироста (4,6%) по сравнению с 2007 г. (20,6%) оказался наименьшим за весь период 2000х годов, сравнявшись лишь с показателем 2001 г. (табл. 16). Всего, по предварительным данным, в 2008 г. введено в эксплуатацию 765,6 тыс. квартир общей площадью 63,8 млн кв. м., хотя предполагался ввод 66,0 млн кв. м (прирост 10%).

Год Общая площадь, млн кв. м Темпы роста, %

к предыдущему году к 2000 г.

1999 32,0 104,2 105,6

2000 30,3 94,7 100,0

2001 31,7 104,6 104,6

2002 33,8 106,6 111,5

2003 36,4 107,7 120,1

2004 41,0 112,6 135,3

2005 43,6 106,3 143,9

2006 50,6 116,0 165,7

2007 61,0 120,6 201,3

2008 63,8 104,6 210,6

Таблица 16

Источник: Российский статистический ежегодник. 2007: Стат. сб./ Росстат, М., 2007, с. 507; Социально-экономическое положение России, 2007 год, М., Росстат, с. 8788, расчеты авторов.

Замедление темпов ввода жилья в стране началось еще в последнем квартале

2007 г., когда они перестали измеряться двузначными величинами, опустившись до значений меньше 10%. Тенденция получила продолжение в I квартале 2008 г. По итогам первого полугодия 2008 г. объем ввода жилья вырос всего на 3,3% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, причем во II квартале оказался даже ниже второго квартала 2007 г.?

Все это являлось следствием тех постепенно нараставших трудностей и ограничений, которые испытывали девелоперы в ходе организации инвестиционного процесса на рынке жилья начиная с середины 2000х годов, несмотря на принятие приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» (далее – «Жилье»). В дальнейшем ситуация в строительной отрасли стала существенно ухудшаться вслед за развитием мирового финансового кризисам. В III и IV кварталах объемы ввода выросли чуть более чем на 5%, что почти вдвое уступало величинам, зафиксированным в IV квартале 2007 г. и I квартале 2008 г.

В отличие от 2007 г. индивидуальное жилищное строительство перестало играть роль катализатора строительного процесса в целом. Объемы ввода жилья, построенного за счет средств (собственных и заемных) населения, выросли примерно в той же пропорции, что и в целом показатель ввода жилья. В результате доля жилья, введенного за счет средств населения, осталась на уровне 2007 г. (42,6%), что тем не менее является максимальной величиной за весь период 2000х годов.

Несмотря на явное замедление темпов прироста жилищного строительства в большинстве регионов России по итогам 2008 г. объемы ввода жилья все же выросли, причем более чем на 25% – в 9 субъектах РФ, включая Башкортостан и Нижегородскую область, т.е. регионы, центрами которых являются городамиллионеры (табл. 17). В этой связи также стоит также отметить СанктПетербург и Челябинскую область, где объем введенного жилья увеличился более чем на 20%.

Регионы с положительным приростом Ввод, тыс. кв. м Прирост к тому же _ г г Регионы с отрицапериоду прошлого

г тельнымприростом года, % г г Ввод, тыс. кв. м Прирост к тому же периоду прошлого года, %

Камчатский край 63,4 в 3 раза ЯмалоНенецкий авто 225,211,2

номный округ

Ингушетия 59,2 +80,7 Саха (Якутия) 280,212,5

Сахалинская область 146,2 +38,4 Иркутская область 476,217,2

Калужская область 628,6 +37,2 Тверская обл. 343,817,9

Тыва 44,7 +34,9 Калмыкия 59,123,9

Тульская область 417,2 +29,5 Москва 3279,932,0

Ненецкий автоном 46,5 +26,9 Мурманская область 7,540,9

ный округ

Башкортостан 2351,3 +26,6 Астраханская область 382,547,3

Новгородская об 259,0 +26,6 Чукотский автономный 1,182,9

ласть округ

Нижегородская 1353,3 +26,2

область

Таблица 17

Источник: О жилищном строительстве в 2008 году, www.gks.ru.

Вместе с тем в 18 регионах произошло снижение объемов жилищного строительства по сравнению с 2007 г. (в 20062007 гг. – всего в 56ти ). Сами по себе эти данные еще мало о чем говорит, поскольку и в 2000е годы до момента, когда широко развернулась реализация Национального проекта по жилью, в стране ежегодно насчитывалось не менее 20 территорий, где объемы ввода жилья оказывались меньше зарегистрированных в предшествующем году. Гораздо более важным является конкретный ареал распространения спада в жилищном строительстве.

В табл. 17 представлены те регионы, в которых уровень снижения ввода жилья в 2008 г. превысил 10%. Как следует из данного перечня, большинство из них являются сравнительно небольшими по численности населения территориями, где отсутствуют

554

крупнейшие города, и абсолютная величина объемов жилищного строительства невелика. На этом фоне довольно явно выделяется Москва, где объемы ввода жилья сократились почти на треть. В Подмосковье этот показатель остался на уровне 2007 г. Стоит также упомянуть падение объемов жилищного строительства в Пермском и Красноярском краях, Омской и Иркутской областях, причем в последней более чем на 17%. Следствием этого стала заметная деконцентрация жилищного строительства в столичном регионе. Совокупная доля Москвы (5,1%) и Московской области (12,2%) в общем объеме жилищного строительства в стране составила 17,3%, опустившись ниже уровня 1999 г. (18%), но тогда и вплоть до 2003 г., включительно, объемы ввода жилья в Подмосковье уступали столичным. Для сравнения: в 2007 г. на долю столичного региона пришлось более 1/5 всего ввода жилья, включая 12,8% – в Московской области и 7,9% – в Москве.

При существенном отставании объемов строительства жилья в Москве от намеченных на год ориентиров городские власти заявили о приверженности выполнению программы по строительству социального жилья. На проведенном в конце 2008 г. аукционе столичное правительство приобрело 378 тыс. кв. м жилья, из них 90 тыс. кв. м в Москве (планировалось 80 тыс. кв. м) и 288 тыс. кв. м в Московской области (планировалось 420 тыс. кв. м). При этом стартовая цена квадратного метра в столице составила 65 тыс. руб., а в Подмосковье – 54 тыс. руб. Недостающие для выполнения плана 2008 г. 120 тыс. кв. м предстоит докупить в 2009 г. наряду с 380 тыс. кв. м для выполнения социальных программ 2009 г.

Угрозы и риски, привнесенные финансовым кризисом. Оценка перспектив

их преодоления и основные сценарии развития событий на рынке жилья

Итак, во второй половине 2008 г., в то время когда рынок жилья России переходил к очередной фазе стабилизации цен, ожидавшейся в 2009 г., российская экономика стала все более явно ощущать воздействие кризисных явлений в мировом хозяйстве (включая «вторую волну» ипотечного кризиса в США, когда рост доли просроченных кредитов стал сопровождаться падением цен на жилье), отразившееся на финансовых рынках, особенно после сентября 2008 г.

Угроза кризиса для рынка недвижимости состояла в снижении ликвидности банковской системы, ограничении доступа населения и застройщиков к банковским кредитам, а также в возможном падении реальных доходов населения в связи с ростом инфляции. Население стало осознавать дополнительные риски инвестирования в новостройки, оказавшиеся под угрозой прекращения строительства, и спрос на жилье резко снизился. В свою очередь, банки, напуганные финансовым кризисом, потерей ликвидности, перспективой обесценивания залогов и невозврата кредитов, взятых ранее компаниямизастройщиками и физическими лицами в рамках ипотечных программ, начали сворачивать объемы их кредитования. Не меньшее влияние оказал и фактор потери капитализации: величина норматива собственного капитала автоматически запрещает выдачу кредитов. Уже в сентябре дочерние компании крупных западных банков и корпораций, располагавшиеся в России, получили сигналы о необходимости срочного прекращения финансирования жилищных проектов.

В результате многие строительные компании лишились необходимого оборотного капитала, темпы строительства замедлились, а новые строительные проекты перестали открываться.

Уже в первом полугодии 2008 г. темпы притока иностранного капитала в Россию по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года уменьшились. Приток еще продолжался в июлеавгусте, но в сентябре, в связи с последовавшими проблемами на финансовых и фондовых рынках, в том числе война в Южной Осетии и Абхазии, начался массовый отток капитала (в основном в части портфельных инвестиций), резко усилившийся в IV квартале. В результате по итогам 2008 г. в целом чистый отток капитала из страны составил около 130 млрд долл., что является максимальной величиной за период с середины 1990х годов.

Неопределенность и непредсказуемость внешних условий функционирования рынка жилья городов России предопределили необходимость применения сценарного метода прогнозирования с попыткой вычленить несколько вариантов динамики внешних условий, в каждом из которых поведение рынка вполне просчитывается, а средневзвешенные параметры наиболее вероятного варианта рассчитываются на основе оценок вероятности каждого сценария.

Все разнообразие возможных вариантов внешних условий и развития ситуации на рынке недвижимости можно свести к четырем сценариям. Исходной базой для них могут служить два последних по времени в короткой истории российского рынка жилья сценария перехода к стабилизации, относящиеся к 2007 г. и 2004 г., а основной вопрос заключается в том, будет ли ситуация развиваться преимущественно в их русле, или пойдет по собственной, не имеющей аналогов траектории.

Сценарий № 1 – консервативный: «мягкий» переход к стабилизации подобно тому, что наблюдался в конце 2006 г.

На рынке жилья Москвы, СанктПетербурга и ряда других городов начался естественный спад спроса и объема продаж, который к декабрю 2006 г. привел к стабилизации цен. Цены в СанктПетербурге практически не росли до осени 2007 г. А в Москве цены даже кратковременно снижались на 35% и только к октябрю вышли на уровень декабря предыдущего года. Однако снижение объемов продаж почти не отразилось на доходности строительных компаний, темпах возведения новостроек.

Этот сценарий был актуален до весны 2008 г., а модельный прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными.

Сценарий № 2 – умереннопессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 г.

Тогда естественный спад спроса на рынке жилья после бурного роста в 2003 г. был усилен макроэкономическими факторами в виде резкого увеличения оттока капитала после обострения конфликта между властью и бизнесом. Это вызвало падение объемов продаж в новостройках на 4050%, финансовые затруднения у застройщиков и одновременно кризис ликвидности в банковской системе (дополненный неуклюжими действиями надзорных властей), которые взаимно дополняли и усиливали друг друга. Цены в столицах остановились летом 2004 г., и были стабильными около года в Москве и полутора лет в СанктПетербурге при их кратковременном понижении весной 2005 г. Другими последствиями стали замораживание строек, разорение ряда строительных компаний, протесты обманутых дольщиков и т.д.

Первые признаки такого развития событий обнаружились к лету 2008 г.: после трехлетнего уверенного роста объемов ввода жилья практически во всех регионах и по России в целом, в первом полугодии прирост в России относительно того же периода прошлого года составил чуть более 3%, а наиболее проблемными в этом отношении являлись регионы – лидеры по абсолютной величине цен на недвижимость (Москва, Московская область, СанктПетербург).

С начала осени 2008 г. казалось, что реализуется именно этот сценарий: в III квартале произошло усиление оттока капитала, потеря ликвидности банками, замораживание ряда строительных проектов, разорение отдельных девелоперов, усиление процесса слиянийпоглощений, перераспределение объектов и иных активов, появление новых обманутых дольщиков и т.д.

Финансовые трудности возникли в первую очередь у компаний, которые рассчитывали на быструю окупаемость вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам, т.е. в обход норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что до сих пор достаточно широко распространено. Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком увеличении платежеспособного спроса, что маловероятно.

Между тем, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в соответствии с нормами указанного выше закона в 2007 г. было построено всего 9,2% объектов в Москве, около 11% – в ближнем и 15% – в среднем Подмосковье, в ряде регионов эта доля гораздо выше. Тем не менее многие, даже хорошо известные, крупнейшие и старейшие компании, стараются избежать выполнения норм закона. В то же время договор долевого участия сегодня становится чуть ли не единственной гарантией того, что стройка будет доведена до конца.

Компании, в основном действующие в рамках данного закона, преодолевают организационные трудности начального этапа строительства путем получения средств на проектное финансирование от аффилированных банков (включая варианты покупки банком пакета акций девелопера или доли собственности в проекте), что позволяет в дальнейшем надеяться на смягчение рисков понижения спроса на рынке.

Более высока вероятность разорения у компаний, которые ориентировались на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Однако была надежда, что принятые осенью меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят обострение этого процесса.

Наибольшие финансовые трудности возникли у компаний, осуществивших в последние годы масштабные заимствования на внешних рынках посредством выпуска векселей, облигаций, через проведение IPO. Девелоперы внесли определенный вклад в резкое увеличение размеров задолженности отечественного корпоративного сектора. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок ограничили возможности по дальнейшим заимствованиям и затруднили рефинансирование кредитов, что окончательно подорвало финансовое благополучие таких компаний.

При таком сценарии уже с конца 2008 г. в Москве можно было ожидать начала падения цен предложения жилья, их понижения в течение полугода на 510%, а затем – нового роста. Необходимыми условиями реализации этого сценария в течение 2009 г. должна быть высокая эффективность действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиасообщества и населения.

Сценарий № 3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения финансовый кризис в России переходит в экономический.

Вследствие сокращения заказов и увольнений персонала первоначально в финансовом секторе, торговле, строительстве, а затем во многих отраслях промышленности падает платежеспособность населения и, соответственно, спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слиянийпоглощений в строительном секторе. При реализации такого сценария цены на жилье упадут в течение года на 4050%, а рост начнется за пределами 2010 г.

Сценарий № 4 – катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какойто новой системы потребует значительных усилий и времени.

Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономики США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнут вслед за финансами, и для их восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие.

С учетом реального развития событий в осенние месяцы 2008 г. с точки зрения реализации наиболее предпочтительными выглядели шансы сценария № 2 (75%), тогда как осуществление прочих сценариев казалось маловероятным (сценарий № 1 – 0%, сценарий № 3 – 20%, сценарий № 4 – 5%).

На основании этих оценок были определены средневзвешенные параметры динамики цен на рынке жилья, составившие сценарий № 5, как наиболее вероятный.

С учетом принятых и осуществленных российскими властями мер по поддержке финансовой системы и строительной отрасли (кредиты для банков, выкуп части жилья для выполнения социальных программ, увеличение финансирования льготных категорий населения) вероятность девелоперского кризиса оценивалась как небольшая. Имелось в виду, что это будет не системный кризис, а кризис отдельных (как мелких, так и крупных) компаний. По результатам расчетов, проведенных на основании принятых оценок, снижение цен будет продолжаться около года и относительно сентября 2008 г. составит в среднем 20% (т.е. вернется примерно к уровню декабря 2007 г.).

Темпы роста объемов ввода жилья снизятся с перспективой сокращения их абсолютных значений в 20082009 гг. Сокращение спроса изза ухудшения условий ипотечного кредитования станет причиной изменения структуры жилищного строительства (в том числе в связи с увеличением доли бюджетного финансирования в регионах) от объектов бизнескласса в пользу домов экономкласса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен.

В то же время кризис ликвидности в банковской системе и возможный передел рынка (банкротства, слияния и поглощения среди девелоперских и строительных компаний, вовлечение новых игроков) уменьшит и предложение с изменением его структуры в пользу высококачественного жилья, поскольку в сегменте жилья экономкласса заметно

больший удельный вес могло занять жилье, реализуемое органами власти всех уровней в рамках программ государственной поддержки строительных компаний, а потому не поступающее на открытый рынок.

В этих условиях усилия властей целесообразно ориентировать не на содействие отдельным застройщикам, а на поддержку рынка через повышение платежеспособного спроса населения. К началу 2010 г. в условиях его восстановления при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, может начаться новый цикл восстановления рынка и повышения цен на жилье до уровня, обеспечивающего девелоперам приемлемую рентабельность инвестирования.

Исходя из видения ситуации в начальный момент кризиса, средняя доходность строительного бизнеса на ближайшие годполтора снизится и в дальнейшем уже не вернется на прежний запредельный уровень. Крупные игроки, выжившие на рынке, должны будут расстаться с прежней агрессивной стратегией и стать более осторожными при просчете вариантов бизнеса.

Изменения ситуации в конце 2008 г. и корректировка прогноза

Изменение экономической конъюнктуры, принятие дополнительных регулятивных мер в финансовой сфере на федеральном и локальном уровнях, изменения в поведении корпоративного сектора и банков потребовали пересмотра оценок вероятности каждого из четырех сценариев с последующей коррекцией параметров пятого, наиболее вероятного сценария.

В частности, несмотря на усиление мирового финансового кризиса, такие факты и события, как укрепление доллара, итоги саммита руководителей 20 стран в ноябре

2008 г. свидетельствовали о том, что крах международной финансовой системы, основанной на долларе, в ближайшем будущем не предвидится. Приход к власти в США новой администрации и анонсированные ею планы дали определенные основания полагать, что, пережив период рецессии, американская экономика и валюта выйдут из кризиса через 23 года усилившимися. Тем не менее возможность радикальной трансформации финансовой системы как фактор кризиса мировой экономики пока сохраняется. Поэтому сценарий № 4 в числе возможных сохранен с прежней вероятностью.

В то же время надежды на улучшение макроэкономической ситуации внутри страны, эффективность правительственных мер и обеспечение развития ситуации по сценарию № 2 не оправдываются. События все больше стали развиваться в направлении сценария № 3.

Вопервых, падение цен на нефть, являющуюся основным источником экспортных доходов. С большой вероятностью снижение цен не ограничится одним годом, и низкие цены сохранятся за пределами 2009 г. Вследствие этого российское правительство вынуждено было пойти на изменение основных параметров трехлетнего федерального бюджета на 20092011 гг.

Связь уровня цен на нефть с состоянием рынка жилья и темпами роста цен на него в Москве и других городах России исследовалась в 2000е годы. Так, изучение взаимосвязи между динамикой нефтяных цен и ценами на рынке жилья в Москве в 20022003 гг. показало, что в среднем рост цен на нефть на 5 долл./баррель обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 1,2%. Дальнейшие исследования в этом направлении подтвердили тот факт, что уровень мировых цен на нефть оставался важнейшим фактором, влиявшим на цены на рынке жилья в стране в целом, позволив выделить в развитии российского рынка жилья в 2000е годы стадии «нефтяного» (20022003 гг.) и «ипотечнонефтяного» роста (20052006 гг.)

Вовторых, реальностью последних месяцев 2008 г. стало серьезное укрепление позиций доллара и евро. За объявленным расширением ЦБ РФ «границы коридора» фактически последовала плавная девальвация рубля, получившая свое продолжение уже в январефеврале 2009 г.

В условиях повсеместной дедолларизации рынка недвижимости при повышении курса доллара с 25 руб. в сентябре 2008 г. до 35 руб. в феврале 2009 г. это означает автоматическое снижение долларового эквивалента цен на жилье относительно рублевых на 30%.

Изучение ситуации во время кризиса 19981999 гг. показало, что бивалютность отечественного рынка жилья приводила к принципиально различному поведению цен на рынке жилья в условиях резкой девальвации рубля к доллару и высокой инфляции.

В Москве и других городах с долларовой номинацией цен (Россия1) цены предложения до конца 1998 г. практически не снижались, при этом к октябрю покупатели, не успевающие за ростом рублевого эквивалента цен, ушли с рынка, и сделки остановились. Они возобновились лишь через 23 месяца, после падения долларовых цен, которое продолжалось около двух лет.

В городах с рублевой номинацией цен (Россия2, а также первичный рынок Москвы) цены продолжали расти 2 года, но их долларовый эквивалент упал уже к сентябрю

1998 г. При этом к октябрю ушли с рынка продавцы, не удовлетворенные падением их цен в долларовом эквиваленте, и сделки остановились. А долларовый эквивалент в течение двух лет лишь незначительно снижался.

В зависимости от возможных темпов инфляции и девальвации рубля к доллару возможны разнообразные комбинации событий: как уход с рынка продавцов, так и дополнительный отток с рынка покупателей. Не вполне ясным является и то, сохранится ли наступившая дедолларизация большинства рынков (в Москве и Подмосковье – частично).

Втретьих, принявший в последние 3 месяца 2008 г. катастрофические масштабы отток капитала ограничил возможности Центробанка по сдерживанию девальвации национальной валюты, что нашло свое выражение в заметном сокращении золотовалютных резервов, которые при отказе от девальвации могли быть израсходованы за относительно короткое время.

Сокращение объемов валютных интервенций осеньюзимой 20082009 гг. позволило ЦБ сохранить примерно 2/3 резервов. Вместе с тем вопрос о том, на какой срок их будет достаточно в условиях сложившихся цен на нефть на мировом рынке и текущей экономической ситуации внутри страны, остается открытым.

Очевидным негативным моментом, усилившим давление на рубль, стало то, что после ухода нерезидентов (в сентябре 2008 г.) основную роль в оттоке капитала за рубеж стали играть банки, вышедшие на валютный рынок после получения финансовой поддержки государства.

Надежды на принятие властями эффективных мер контроля за нецелевым использованием выделенных государством средств не оправдались, показателем чего стал гигантский отток капитала по итогам года (130 млрд долл.). Явные «тромбы» образовались на пути доведения до реального сектора экономики государственной финансовой поддержки.

В числе ее получателей преобладают банки. В частности, в числе получающих 10летние кредиты от ГК «Внешэкономбанк» (ВЭБ) и ЦБ РФ значатся Внешторгбанк (200 млрд руб.), Россельхозбанк (25 млрд руб.), региональные банки (225 млрд руб.), а также Сбербанк (500 млрд руб.). Какое место займет строительство и реальный сектор экономики в целом в шкале избираемых ими приоритетов для кредитования пока не ясно.

Следствием всех названных причин станет сокращение инвестиций в основной капитал в реальном секторе экономики, включая жилищное строительство. Причем ситуация осложняется отсутствием в нем в отличие от ряда других отраслей крупных государственных и связанных с государством компаний, которые и являются основными претендентами на получение государственной поддержки на федеральном уровне. Тем более в условиях, когда субъекты РФ лишились возможностей предоставлять кредиты из своих бюджетов или выступать поручителями перед банками, а какихлибо заметных институциональных новаций, касающихся рынка жилья, не появилось.

Единственным исключением стало принятие Федерального закона от 24 июля

2008 г. № 161ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», предполагающего создание специального Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства и установившего прекращение права организаций на постоянное пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности, без их согласия и независимо от оснований Земельного кодекса РФ, если полномочия по распоряжению и управлению этими участками в целях развития жилищного строительства передаются региональным органам власти или сами участки передаются для формирования имущества указанного Фонда.

По мнению руководителя данного Фонда А. Бравермана, его структура могла бы участвовать в поддержке строительной отрасли (имелись в виду замороженные в связи с кризисом проекты) через стимулирование конечного спроса с последующей продажей жилья или его передачей муниципалитетам. Пока же информация о практической деятельности Фонда отсутствует, тогда как на уровне высшего политического руководства страны уже в наступившем году высказывалось явное недовольство темпами работы по приобретению жилья, реализуемого органам власти в рамках государственной поддержки строительных компаний.

Более технологичными в этом отношении с точки зрения реализации выглядят возможности созданного еще в 2007 г. в форме государственной корпорации Фонда содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства (ЖКХ). Вступившие в силу в конце 2008 г. изменения в соответствующий федеральный закон позволяют осуществлять переселение граждан из аварийного жилья в новые дома экономкласса за счет средств фонда ЖКХ при условии завершения строительства домов в срок не более 6 месяцев со дня заключения соответствующего госконтракта. Для решения данной проблемы Фонд должен выделить часть из находящихся в его ведении 50 млрд руб. на завершение региональных строек.

По данным Ассоциации строителей России сейчас в стране около 3/4 всего жилья строится за счет средств дольщиков, а почти 2 млн чел. вложили свои средства в строительство. Поэтому замораживание строек может вызвать новую волну протестов обманутых соинвесторов, вложивших средства в строительство домов на стадии котлована. Некоторые региональные застройщики уже поставили своих покупателей перед выбором: или доплатить деньги, или проект будет заморожен. Другие пытаются успокоить покупателей, предлагая им компенсации за срыв сроков строительства.

Определенное значение для перспектив развития ситуации на рынке жилья и формирования последующего спроса на ипотечные жилищные кредиты может иметь вступившая в силу с начала 2009 г. программа их реструктуризации, принятая Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), но она касается очень небольшого круга лиц и адресована тем, кто уже приобрел жилье, что естественным образом исключает ее из мер по формированию будущего спроса на жилье. Само же АИЖК получает 60 млрд руб. для выкупа ипотечных кредитов в региональных банках в рамках мер государственной финансовой поддержки в числе прочих банков и компаний. В дополнение к этому ЦБ РФ предложил создать на базе Агентства по страхованию вкладов и Сбербанка специальное государственное агентство по выкупу жилья, находящегося в залоге у банков по ипотечным кредитам. Имеется в виду, что несостоятельные заемщики смогут и дальше проживать в таких квартирах, внося арендную плату в размере, ниже рыночно

203

го.

В целом же реализуемые властями намерения сохранить социальные программы затрагивают преимущественно только те группы населения (пенсионеры, бюджетники, военнослужащие и т.д.), которые и раньше практически не выходили на рынок жилья, выступая, как правило, в роли получателей социального жилья от государства. Сохранение или снижение доходов основных контингентов покупателей жилья – работников коммерческого сектора (разумеется, далеко не всех), находится в зависимости от финансового состояния предприятий, часть из которых может обанкротиться. Дополнительные меры по снижению налогового бремени на граждан (налоговый вычет при покупке жилья увеличивается вдвое) и предпринимателей (налог на прибыль снижается на 4% и др.) могут смягчить, но не предотвратить масштабные сокращения персонала и падение доходов граждан.

В целом же, по оценке главы Минэкономразвития РФ Э. Набиуллиной, мировой финансовый кризис показал исчерпанность модели роста российской экономики, строившейся на высоких ценах на нефть и поступлении дешевых иностранных кредитов для банков и предприятий.

События декабря 2008 г. и начала 2009 г. (продолжение девальвации рубля, дальнейшие снижение цены на нефть, гигантский отток капитала по итогам 2008 г., плачевное состояние фондового рынка, проблемы с доведением до реального сектора экономики государственной финансовой поддержки, снижение объемов промышленного производства на 6% в IV квартале и на 16% в январе 2009 г., рост безработицы) позволяют говорить о реальности более пессимистического развития событий по сравнению с осенним прогнозом.

Исходя из всего сказанного выше, с учетом реальной динамики экономической ситуации в стране в последнем квартале 2008 г. и ее влияния на рынок жилой недвижимости оказалась целесообразна корректировка оценки вероятности сценариев № 2 с 75% до

0 и № 3 с 20 до 95%, соответственно.

Полученный в результате взвешивания наиболее вероятный сценарий № 5 фактически содержит все предпосылки для сценариев № 3 и № 5, и включает прогноз на

2009 г. цены барреля нефти в 4045 долларов, курса доллара в 35 руб., инфляции в 1314% (рис. 36).

При этом в нижней точке (к концу 2009 г.) цены на жилье в Москве в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 4045%, а в пределах

2009 г. – на 3035%.

Рублевые цены в 2009 г. также понизятся, но степень снижения существенно зависит от общей инфляции. Если инфляция удержится в прогнозируемых правительством пределах 1314%, то цены на жилье снизятся не более чем на 1015%. Если потребительская инфляция вырастет до 2040%, то рублевые цены на жилье могут сменить тренд и перейти в повышение. И тогда цены в долларовом эквиваленте в 2009 г. также снизятся до 2025%.

В отличие от кризиса 1998 г., форма ценового тренда которого имела вид и, в сегодняшней ситуации восстановление рынка начнется в 20112012 гг. и не будет столь быстрым, как это ожидалось в первоначальном прогнозе (форма тренда – Ь), сделанном осенью 2008 г.

Полученный прогноз близок к прогнозу, рассчитанному в декабре 2008 г. Центром макроэкономических исследований Сбербанка России (ЦМЭА СБ РФ), оценки которого приводятся ниже.

В случае «мягкого» развития событий цены на жилье Москвы упадут в 2009 г. на 20% в рублях и около 30% в долларах, а с учетом падения в IV квартале 2008 г., когда квартиры уже начали дешеветь, – на 2030% в рублях и до 46% в валюте. В случае развития событий по худшему сценарию цены на столичные квартиры по состоянию на конец 2009 г. по отношению к III кварталу 2008 г. упадут на первичном рынке примерно на 40% в рублях и на 60% в долларах, а на вторичном рынке – на 25% в рублях и на 50% в долларах. В обоих вариантах развития событий прогнозируется, что падение цен на новостройки (первичный рынок) будет куда более серьезным, чем на вторичном рынке жилья.

В целом по России, согласно прогнозу ЦМЭА СБ РФ, снижение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости будет менее значительным, чем в Москве. В сценарии № 1 снижение цен (в номинальных рублевых ценах) на первичном и вторичном рынках в конце 2008 г. должно было составить около 2,5%, а в 2009 г. – порядка 55,3%. В долларах суммарное снижение должно было составить 25%. В сценарии № 2 общее снижение цен с конца 2008 г. по конец 2009 г. составит в среднем около 1012% в рублях и около 4042% в долларах. Меньшее снижение цен в регионах объясняется, прежде всего, менее значительным их ростом в период подъема, что связано с меньшим влиянием притока капитала в страну на региональные рынки жилья.

Рис. 36. Сценарный прогноз динамики цен на жилье в Москве

меры почти не затронули рынок жилья и строительную отрасль. Механизм ипотечного кредитования закономерно оказался сжатым вследствие проблем, испытываемых всей российской финансовой системой, а замещающие его механизмы не возникли. В таких условиях оказывается под вопросом достижение целевых ориентиров, предусмотренных национальным проектом по жилью. Между тем срок действия организационнофинансового механизма его реализации, федеральной целевой программы «Жилье» истекает в 2010 г. Имеющиеся же прогнозы предполагают возможность восстановления рынка жилья не ранее 2010 г. Соответственно, новая программа должна принимать во внимание реалии сегодняшнего кризиса, исходя из возможных сценариев посткризисного восстановления.

<< | >>
Источник: Е. Т. Гайдар. Кризисная экономика современной России. Тенденции и перспективы. 2010

Еще по теме Российский рынок жилья и ипотечного кредитования. Российский рынок жилья в 2008 г.: от 8летнего роста к кризису:

  1. Российский рынок жилья в 2009 г.: от кризисного падения к стагнации
  2. Индикаторы потребительского спроса. Жилищное строительство и рынок жилья
  3. Нормативноправовое регулирование ипотечного кредитования в российской федерации
  4. Российский финансовый рынок в 2008-2009 гг.: динамика, антикризисная поддержка, институциональные проблемы.
  5. Российская промышленность в 2008-2009 гг.: история кризиса по материалам конъюнктурных опросов
  6. Российский рынок крупной бытовой техники
  7. 14.2. российский рынок ГОСУДАРСТВЕННЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ
  8. 14.3. российский рынок КОРПОРАТИВНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ
  9. Формы выхода российских предпринимателей на международный рынок
  10. Российские финансовые рынки. Рынок государственных ценных бумаг
  11. 18.1. Рынок ценных бумаг Российской Империи
  12. Проблемы привлечения на российский рынок иностранных институциональных инвесторов
  13. Ипотечный рынок